Hace ya un año hacíamos un análisis de un mercado inmobiliario inmerso y apantanado en la circunstancia del cepo cambiario “Parangón entre el mercado inmobiliario y el mercado de valores” https://www.rosariofinanzas.com.ar/Articulos.aspx?id=356.
A partir del 18 de diciembre del año 2015 esa realidad cambió.
Panorama actual
En el plano actual trataremos de vislumbrar cuál es, en la humilde opinión del autor, la variable endógena que deberá asumirse para que el mercado inmobiliario vuelva o no, a tener el esplendor con el que se venía manejando hasta el año 2011.
En este nuevo contexto, ya sin cepo cambiario y con el valor de la divisa americana dependiendo de variables políticas y económicas y en valores estables (¿?) es el requisito que tantas veces pidió el Mercado inmobiliario para volver a traccionar.
Surge, entonces, un escollo a superar y que hace al quid de la operación inmobiliaria: valuaciones o valoraciones acorde a Mercado que reflejen el valor económico del bien (sin rodeos).
¿Por qué atendemos este tema?
Es bien sabido que el Mercado inmobiliario no es un reflejo de lo que los libros llaman como “perfecto”. El desarrollo y confianza en este mercado dependerá de factores exógenos (que van desde el precio internacional de la soja, el libre acceso a la compra de moneda extranjera, la proyección de la ciudad o ubicación, etc.) y factores endógenos. En este último grupo queremos incluir a la actuación profesional de los intermediarios (los corredores inmobiliarios y martillero públicos).
En toda operación inmobiliaria, uno de los últimos pasos, previo a la salida a Mercado de la propiedad incluye la valuación o tasación de la propiedad en cuestión. Este valor (rango) se puede lograr utilizando diversos métodos siendo el más utilizado el del “bien comparable” que tiene en su núcleo la premisa de obtención de un valor de Mercado. Hasta aquí todo perfecto y teóricamente pulcro, pero dicha estimación luego “sufre” un proceso de negociación con el vendedor de la propiedad y, en general, el agregado de un “colchón” o plus de negociación que hace que dicho rango de valoración se encarezca un poco más.
Aquí surgen 2 desafíos para llegar a un Mercado inmobiliario próspero:
El primer desafío es desterrar la tan mencionada frase que dice “para bajar (el precio) hay tiempo”. Aquí volvemos sobre el colchón monetario que arbitrariamente se establece en el intento de lograr algunos pesos (o dólares) más en la venta del inmueble. Esta actitud, siempre ha resultado nociva ya que lo único que logra es alejar el valor pretendido del valor de Mercado y promueve el atraso (medido en meses y/o años) de la ansiada concreción de la operación. En estos casos, hay sólo dos opciones que se presentan para que dicha sobrevaluación se transforme en precio, al concretarse la operación.
La primera es que, mágicamente, el Mercado se acomode a dicho valor al subir el valor de todas las propiedades. La segunda es que se logre “pescar” a algún comprador motivado por cuestiones ajenas al Mercado.
El segundo, es ser responsable y coherente con el rango de valor establecido. Con esto queremos significar que, por ejemplo, si se estableció que una propiedad está tasada entre USD 105.000 y USD 112.000, estos valores se mantengan durante el plazo destinado al ofrecimiento de la propiedad. Lo mismo ocurrirá si la moneda de la tasación es el peso argentino.
Esto no significa que, ante cambios drásticos, en las condiciones de Mercado se pueda realizar una nueva tasación o, incluso, retirar la propiedad del Mercado (desensillar hasta que calme). Lo que se debe evitar es que ante cambios o situaciones normales o esperables en ciertas variables, se realicen constantes ajustes en el valor. Por ejemplo, la tasación se realiza con un dólar a $14, un mes después el dólar baja a $13,50, entonces es posible que se quiera pedir más dólares por la misma propiedad y esto aleje a posibles interesados.
Conclusión (opinión)
Ambas actitudes hacen a la seriedad del Mercado inmobiliario y promueven un ambiente más propicio para la concreción de negocios, y en sendos casos dependen exclusivamente de los actores de la oferta y no tanto de condiciones externas, es decir, son responsabilidad de los vendedores y, en particular, del profesional encargado de la venta ya que en ellos reside el mandato de cuidar y promover un Mercado inmobiliario cada día más sólido.
El camino no es fácil, demandará un esfuerzo y una tarea de negociación extra, pero a largo plazo brindará mejores y mayores condiciones de negocios.
El autor es Contador Público y Especialista en Finanzas (UNR) // Martillero Público y Corredor Inmobiliario (UCA)
Mail: geroalbornoz@gmail.com TW: @geroalbornoz
