La CNV piensa implementar a fines de este año un programa de fideicomisos financieros cuyos bonos permitirán a los desarrolladores inmobiliarios financiarse mediante tres patas: la emisión de valores de deuda ajustables por Badlar, una preventa como la que se realiza hoy en el mercado y certificados de participación equivalentes a un metro cuadrado
La semana pasada el directorio de la Comsión Nacional de Valores (CNV) aprobó el programa de fideicomisos financieros con oferta pública (FFOP) que podrán utilizar los desarrolladores inmobiliarios para financiar una porción de sus obras, provee a las personas una solución habitacional y ofrece a los inversores un instrumento que podría empatar la inflación real.
“Sirve para reactivar la construcción, que es dinamizadora del empleo y del PBI, facilitar el acceso a la vivienda y podemos hacerlo a través del mercado de capitales, lo que fomenta la transparencia y el control a través de la CNV”, dijo Hernán Fardi, vicepresidente del organismo, a El Cronista.
Su implementación sigue en análisis, así que en el organismo estiman que recién podría salir a la calle a fines de este año.
La idea de la CNV es que el desarrollador se financie con un esquema de tres patas. Una será la preventa del inmueble. Otra, la emisión de valores representativos de deuda a 24 a 30 meses. Y una tercera, a través de certificados de participación de un fideicomiso que serán equivalentes cada uno a un metro cuadrado del inmueble.
Se prevé que la preventa parcial se realice en los mismos términos que se hace hoy, donde los inversores compran su parte en cuotas que se van actualizando por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que el mes pasado arrojó un 17,5% anual (aunque en diciembre pasado cerró en 25,6%).
La emisión de deuda se estima en una tasa que sea viable para el desarrollador, que podría ser Badlar más 200 a 400 puntos. Y se analiza que el instrumento califique como un activo del inciso k, para que la masa de ahorro de las aseguradoras baje la tasa de financiamiento.
Para los certificados de participación, se prevé que bancos interesados actúen como underwriters comprando los títulos para darles liquidez inicial, ya que se estima que los minoristas no podrían comprar muchos m2 de golpe. Y que luego ellos los vayan vendiendo en el mercado secundario a los inversores que los adquieran como instrumento de ahorro. “El que tiene capacidad de ahorro puede comprar un m2 cada mes o dos meses”, dijo Fardi.
El que compra el certificado podría encontrar una forma de reserva de valor. “A medida que la obra avanza, el valor es más alto. Y se puede apostar a la revalorización de la zona”, explicó Fardi. “La evolución del m2 tiende a ser el costo de la obra más el índice de la CAC más o menos la zona. El certificado tiene el precio del mercado del m2, que tiene implícito el índice. Vale los costos pagados más o menos la situación de la zona”, explicó.
El hecho de que el mercado siga valuando el metro cuadrado en dólares llevó a Fardi a asemejar el título a “una especie de dollar-linked”. Y agregó que “tiene correlación con el valor del dólar, porque muchos materiales de construcción son commodities”.
Luego los inversores podrán intercambiar los títulos en el mercado de capitales. O quedárselos hasta completada la obra, cuando podrán comprar los m2 que necesitan para adquirir un inmueble. O cancelar los certificados una vez que el fideicomiso venda las unidades.
El certificado y la preventa son la puerta de entrada a la vivienda propia. La CNV está conversando con el Banco Nación para que los inversores completen su tenencia de m2 hasta los de un departamento mediante un crédito hipotecario. Se prevé que cobre una tasa del 13% el primer año y que en los años posteriores se vaya escalonando hacia arriba (step up) con una variación cuyo máximo podría ser la tasa de aumentos salariales.
Otra demanda potencial de los títulos son los fondos comunes de inversión inmobiliarios, para los que el organismo está analizando un régimen especial. “Tenemos varios fondos que están bajo análisis en la CNV y próximos a salir, con lo cual es un proceso que está avanzado”, explicó Fardi.
Después de dos años de trabajo, la CNV continúa en conversaciones con bancos, el sector de la construcción e inmobiliario y agentes de mercado para terminar de redondear la propuesta que podría salir a la luz a fines de este año. Y podría aplicarse a proyectos de mayor envergadura, como emprendimientos comerciales y parques industriales.
