El día 7 de abril de 2016 el“El Banco Central dispuso la implementación de una nueva modalidad de ahorro y de préstamos con el potencial de cambiar radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas. Con esta iniciativa, el BCRA apunta a fomentar el desarrollo con equidad social, uno de los mandatos de su Carta Orgánica.”
Así es tal y como se describe en la web oficial del Organismo el lanzamiento de las Unidades de Vivienda (UVIs), un instrumento de inversión/crédito que persigue el loable y múltiple objetivo de reducir el déficit habitacional, reactivar los mercados inmobiliario y de la construcción e indirectamente colaborar en la reactivación de la economía real.
El mercado actual de préstamos hipotecarios puede asimilarse a un desierto. Grandes extensiones de nada y, de tanto en tanto, un oasis donde hidratarse. Estos serían las líneas actuales que comercializan el Banco de la Nación Argentina, el Banco Hipotecario y el Procrear pero, como todo oasis, difícil de localizar y aprovechar.
Entonces, ¿Las UVIs son un espejismo o un oasis?
En nuestra supervivencia imaginaria en el desierto, cualquier posibilidad de hidratarnos será bien vista, pero mucho cuidado, que el camino a un supuesto oasis que luego resulte ser un espejismo, podrá consumir las pocas energías que nos queden. Será objetivo de esta nota poder dar algo más de información sobre las implicancias que tiene este instrumento y cómo ubicarnos desde nuestra posición particular.
Saliendo de las áridas analogías a climas extremos y volviendo al título de la nota, el mismo se inspira y escribe en el mismo día que se conmemora el 400 aniversario de la muerte del dramaturgo William Shakespeare. Este personaje histórico reflexionaba a través de Hamlet sobre la conveniencia de ser o no ser. En nuestro caso reflexionaremos sobre la conveniencia de “tomar o no tomar” un crédito hipotecario nominado en UVIs. Si, en esta oportunidad el análisis será desde el lado de los que buscan su vivienda propia. ¿Por qué? Porque son los que asumirán el mayor riesgo, tanto desde la tasa como de la cantidad de Capital en juego.
¿En qué situación estamos?
Desde la fecha de lanzamiento hasta la de hoy han pasado poco más de quince días. En este lapso hemos pasado desde el rumor de que serían 11 Bancos los que ofrecerían esta línea de crédito hasta la situación de que únicamente 2 hayan picado en punta (Macro e Hipotecario). Asimismo, estos bancos todavía no cuentan con información precisa y por ejemplo en la web del Banco Hipotecario nos informan que “A partir de lo dispuesto por el Banco Central, nos encontramos trabajando en la implementación de los nuevos Créditos Hipotecarios e Instrumentos de Ahorro basados en las unidades de vivienda (UVIs)”. En la web del Macro directamente no hacen referencia a este nuevo instrumento.
Con todo esto queremos decir que esto recién empieza y que debemos tratar de que la ansiedad quede contenida por la racionalidad. Una muy buena noticia es que se ve luz al final de un túnel de casi 15 años sin un mercado de crédito hipotecario como nuestro país se merece. La política del gobierno actual es la de reencauzarlo y las UVIs parecen ser una de las primeras expresiones en este sentido. Otra de ellas es el anuncio del relanzamiento del Procrear a suceder el próximo 7 de mayo y, una última, podría ser el as bajo la manga del BNA bajo la capitanía de Melconián.
Lo que viene, lo que viene
Entonces, si llegamos a la conclusión de que en un futuro inmediato vamos a tener un menú más variado de créditos hipotecarios, debemos estar preparados como futuros aspirantes.
Lo primero, y piedra fundamental, será tener una base de ahorro previo. En este sentido, los que hayan decidido (y podido) tomar cartas en el asunto antes de ver la “luz al final del túnel” podrán estar a la vanguardia del pelotón de aspirantes. Esto es así ya que el monto a financiar rondaría un máximo del 70% (a definir por cada banco). En el hipotético de caso de que nuestro inmueble objetivo cotice $1.300.000, el monto a financiar por el banco será de hasta $910.000, quedando a cargo del tomador la no despreciable suma de $390.000.
El segundo ítem a considerar, será el de ir bajando el monto residual de préstamos ya tomados. Acá nos referimos a préstamos personales, prendarios y tarjeta de crédito. En este sentido, no se pretende que uno adelante pagos de cuotas, pero sí que dejemos de tentarnos (por un tiempo) por la oleada de promociones y beneficios y que, justamente en estas épocas, comenzarán a aflorar producto de la merma en los niveles de ventas de casi todos los rubros.
La reducción del endeudamiento será muy importante ya que el “credit score” tendrá en cuenta la parte de nuestro ingreso ya asignado a la cancelación de deuda preexistente y, como es de esperar, la relación cuota ingreso rondará en un máximo del 30%.
Por último, una vez considerados los primeros 2 ítems, analice su situación particular y, si lo considera oportuno, dese el gusto de “palpar” el mercado inmobiliario de su interés. Actualmente las inmobiliarias (afortunadamente) no cobran por brindar información sobre precios y características de los inmuebles de su interés. Las publicaciones online y el clásico llamado telefónico de clasificado obtenido del diario en papel, le darán pistas para saber si la vivienda a la que Ud. está aspirando se encuentra acorde a las posibilidades que estos préstamos acercan. En este sentido se deberá consultar no sólo la tasación del inmueble, sino también si es “apto crédito”.
Con toda esta información bajo el brazo, tendremos un panorama más realista para responder a nuestro interrogante inicial. Muy importante será que la respuesta obtenida no sea definitiva ya que se podrá ir modelando con el paso del tiempo y la aparición de nuevas variantes a tener en cuenta.
Desde el humilde punto de vista de autor, aún no se encuentran dadas las condiciones para ser tomador de este tipo de créditos. Esto es más allá de la situación financiera particular de cada uno. En primer lugar, el driver fundamental para la evolución del monto de Capital a devolver medido en UVIs, será la inflación, y esta variable económica cuenta con años de vida y vitalidad. Hasta que el equipo económico del gobierno no pueda “domarla”, será muy muy arriesgado lanzarse a tomar este tipo de deudas.
El segundo, es que el mercado inmobiliario argentino está mal acostumbrado al cash y al autofinanciamiento del comprador (con gran capacidad de pago, por ejemplo en el caso de proyectos tipo de pozo o por fideicomiso). Será un gran paso que deberá dar este mercado en pos de una mayor transparencia en las operaciones y en busca de un crecimiento cualitativo y cuantitativo. Recordemos que todos los mercados de real estate consolidados e importantes del mundo tienen entre sus filas a compradores con crédito aprobado y a vendedores dispuestos a operar con ellos.
Conclusión (Opinión)
Viendo que el paradigma del mercado inmobiliario está cambiando desde desierto a “brotes verdes”, debemos analizar nuestra posición y determinar cómo podemos hacer para estar listos en vistas de lograr la aprobación de un préstamo hipotecario y posterior concreción de una satisfactoria operación inmobiliaria.
En artículos sucesivos, iremos poniendo más números que reflexiones, una vez que los bancos participantes hagan su parte y comiencen a publicar los requisitos y condiciones para el otorgamiento de los créditos en UVI.
