A propósito de la reciente implementación de la plusvalía en Buenos Aires, por la cual el estado municipal cobrará un nuevo impuesto sobre el plus de constructividad que autorice respecto del código anterior, cabe recordar que en otros países hay experiencias interesantes pero diferentes del sistema acá elegido.
Por ejemplo, en ciertos sitios el Estado subasta FOT, o derechos a edificar aplicables al pago de las plusvalías, sin vincularlos directamente a los lotes donde se usarán.
Además se habilita un mercado secundario, idealmente grande, líquido y transparente donde los inversores que entran en las subastas encuentran adquirentes para esos activos, que pueden ser los desarrolladores para usarlos al iniciar sus obras
u otros inversores.
El precio depende de las expectativas que haya sobre la evolución futura del sector inmobiliario y de la construcción, y también del volumen de derechos emitidos. Y naturalmente de la confiabilidad del sistema en el tiempo.
El mercado secundario gana liquidez cuando el modelo opera en grandes urbes con mucha dinámica edilicia y con grandes operaciones urbanas. Más aún si hay inversores institucionales sofisticados.
Bien implementando es interesante por varias razones. En primer lugar, el precio de la plusvalía lo pone el mercado y no los legisladores que, en algo tan sensible para el desarrollo inmobiliario, pueden llegar a cometer errores por voracidad fiscal, por ejemplo.
Por otra parte, la venta de estos derechos puede ser una fuente de financiamiento para los estados municipales, que no implica endeudamiento, lo cual es atractivo en contextos como el actual.
Por lo demás, puede ser una manera de atraer ahorro al sector. De hecho, cuando estos derechos cotizan en bolsa, cualquiera que apueste a que el mercado inmobiliario crecerá, puede entrar con tickets pequeños.
La tierra en ciudades como Buenos Aires, es un bien muy escaso y que sube de valor hace décadas a un ritmo muy impresionante. Solo que es un ámbito en lo cual el pequeño inversor no puede ingresar.
Hasta ahora, ello sólo beneficiaba a los propietarios de buenos lotes. Con la plusvalía tal como fue aprobada, ahora también se beneficiará el estado municipal. Sin embargo, un sistema como el planteado resumidamente, permitiría sumar a la ecuación a nuevos jugadores. En efecto, adquiriendo este tipo de derechos, realmente se democratizaría la inversión en tierras urbanas valiosas.
