En Chile hoy en día se habla de un boom de los llamados “residential rentals”, siguiendo la tendencia ya madura que se verifica en EEUU y en Europa.
En esos mercados desarrollados los millenials no quieren o no llegan a poder comprar su vivienda, de modo que optan por este tipo de productos, que se diseñan a la medida de sus necesidades.
Se trata de edificios íntegramente concebidos para ese target, desde el tamaño de las unidades, que son muy compactas, hasta los generosos amenities y obviamente la ubicación, que suele ser muy céntrica con excelentes medios de transporte público y bicicletas disponibles.
La tecnología en beneficio de los usuarios, con apps específicas que permiten controlar todo y generar “comunidad”, es otro de los atributos claves de este tipo de proyectos, así como también su sistema de administración profesional para captar inquilinos, realizar la cobranza y gestionar el mantenimiento.
Además el propio producto se concibe a la medida de sus inversores, que son usualmente institucionales, que apuestan al largo plazo y que privilegian conservar y activo en block en el tiempo, en perfecto estado de mantenimiento, y sin desprenderse de ninguna unidad por separado. Generalmente ni siquiera se subdividen en propiedad horizontal.
En Chile se han armando fondos de inversión que compran edificios enteros en pozo. Luego contratan operadores especializados. Los fondos le pagan al developer contra entrega, en general con un descuento respecto del precio de mercado de las unidades comparables, y se fondean con capital propio y con deuda tomada mayoritariamente con compañías de seguros.
El negocio, asumiendo la revalorización de los inmuebles y el aumento de los alquileres en términos reales, puede dejarle al fondo el 10% anual por encima de la inflación.
Cabe aclarar que la renta respecto del precio de los inmuebles da mucho menos que eso, de modo que la apuesta es al incremento real de los alquileres como producto del manejo profesional de los edificios.
En Argentina es algo que no existe. Los inversores que compran unidades para alquilar no forman parte de fondos ni se gestionan edificios de ese tipo en block, lo cual hace que los proyectos aptos para ese mismo target, es decir para los millenials, tengan la flexibilidad de adaptarse a un mercado mucho más atomizado.
Podrían surgir aquí los “residential rentals”? Parece difícil ante la falta de inversores institucionales. Además los alquileres generan una renta muy baja, en muchos casos altamente informal, con la cual es difícil competir. Pero ello puede cambiar de la mano de desarrolladores creativos que vean el negocio, tan popular en otros sitios, y se animen.
Damián Tabakman estará exponiendo en Expo Inversiones Rosario este 11 de Octubre en el Centro de Convenciones del Complejo City Center Rosario.
