Actualidad en el Mercado Inmobiliario Argentino
Como todos sabemos, el mercado inmobiliario argentino no está atravesando por uno de sus mejores momentos. El principal indicador que se visualiza es la cantidad de operaciones concretadas (escrituras ingresadas a los colegios de escribanos, datos de cámaras que afilian inmobiliarias) y también, indirectamente, la cantidad de permisos de construcción solicitados (generalmente mostrándose información de la ciudad de Buenos Aires).
Esto tiene derivaciones en el mercado laboral ya que el paso del tiempo impacta en la cantidad de inmobiliarias que operan en el mercado y también en la cantidad de obreros y profesionales de la construcción que cuentan con empleo.
En este artículo intentaremos exponer una comparación entre el mecanismo de formación de precios en los mercados de capitales (negociación secundaria) y similar mecanismo en el mercado de real estate. Se tendrá en consideración las particularidades por las que atraviesa este último en la actualidad.
Puntas Muy abiertas
La punta vendedora pide un precio muy lejano al ofrecido por la punta compradora
En la operatoria secundaria de valores con cotización, la formación de precios se genera por el ofrecimiento de cierta cantidad de “papeles” a un valor determinado (de venta) y su contrapartida en cantidad y valores por el lado de la demanda (compra).
La conformación del “Precio” solo es obtenida cuando se concreta una operación y dicha transacción supera una cantidad mínima de unidades.
En el mercado inmobiliario actual, los valores ofrecidos (en m2) se encuentran muy distantes a los valores de compra. En definitiva, el valor no se encuentra y eso impide que se concreten un volumen adecuado y representativo de transacciones.
Sería de esperar que si las condiciones continúan (ceteris paribus), una situación de puntas abiertas en un mercado reducido, tienda a derivar en valores de venta cada vez más bajos y cercanos a la punta compradora.
Este tipo de situaciones en un mercado financiero puede verificarse en una mañana, un día y hasta semanas, todo dependerá de la capitalización bursátil del activo y de las necesidades puntuales de los vendedores. En el mercado inmobiliario estas situaciones (como vemos en la actualidad) pueden durar meses y hasta años. En el caso puntual del mercado argentino, se reporta un bajo nivel de apalancamiento (deuda bancaria) en los propietarios y un importante porcentaje de unidades como inversión. Esto brinda una fuerza extra a los vendedores para mantener los valores u optar por diferir la venta, dejando la unidad en alquiler hasta que se dinamice el mercado.
Bajo Volumen de Operaciones
Como dijimos en la introducción, la “mala” situación por la que atraviesa el mercado inmobiliario se ve plasmada en la baja cantidad de operaciones concretadas. A esto en la jerga financiera se le dice “bajo o poco volumen”.
Utilicemos como ejemplo un departamento de 2/3 ambientes en zona céntrica, usado en buen estado y calidad de construcción estándar.
Podemos decir que este producto tiene gran cantidad de unidades y es representativo de un mercado con gran “capitalización”. Entonces, ¿por qué no hay operaciones?
Cuando un mercado grande e importante transcurre por un período de bajo volumen de operaciones, podemos decir que es porque se ha perdido interés en operar dicho activo.
En el mercado de valores hay casos de activos con gran capitalización y volumen que luego de un hecho negativo o generador de incertidumbre han visto caer su volumen de operaciones de manera significativa (por ejemplo, cupón del PBI desde fines de marzo de 2014).
La clave en este sentido será la recuperación de la certidumbre (reglas de juegos claras). Esto hará recobrar el interés (y el volumen) para operar en el mercado inmobiliario.
Cepo cambiario y Dólares Bolsa, Contado con Liquidación (CCL), Blue
El cepo cambiario originó una brecha importante entre la cotización del dólar oficial y los dólares Bolsa, CCL y Blue (de mercado).
Hasta antes de su instalación en Octubre de 2011, los precios de las propiedades se publicaban en dólares, siendo la oficial, la cotización a considerar para la tasación y posterior negociación inmobiliaria. Desde aquel entonces, la conversión a pesos de los valores que se expresan en dólares se hace utilizando alguno de estos tres dólares de mercado.
La disminución en la volatilidad que experimentan estas cotizaciones determinará el primer paso en el camino para la recuperación del mercado inmobiliario, con su corolario en el retorno a la unificación de los tipos de cambio (o disminución significativa de la brecha), situación que actualmente resulta impensable pero que a futuro será un tema a resolver.
Luego de ello, los vendedores y compradores se sentarán a negociar nuevamente los valores de las puntas compradora y vendedora permitiendo la recuperación del volumen (y por ende, del mercado inmobiliario).
Un tapado, el CEDIN
El Certificado de Depósito para Inversión (CEDIN) es una herramienta útil pero no suficiente en pos de la reactivación del volumen en el mercado inmobiliario. Es una posibilidad que puede adquirirse en el mercado secundario como un activo financiero más. La cotización al momento de escribir este artículo (26/01/2015) fue de $1.110 por cada lámina representativa de 100 USD y con un volumen efectivo de operaciones de $2.345.000.
Como puede verse no es un instrumento que pueda dinamizar un sector tan amplio como lo es el inmobiliario pero, desde la visión de un inversor particular puede ser una vía para negociar, otorgando la posibilidad de lograr dólares billete al escriturar la operación.
Conclusión (Opinión)
El camino para la recuperación del volumen en el mercado inmobiliario será en primera instancia la recomposición de reglas claras en materia cambiaria. Luego de ello, vendedores y compradores se sentarán a negociar, lo que provocará que se reduzcan la brecha entre los valores de compra y venta, pudiéndose arribar a precios de mercado representativos. Una vez logrado esto, los volúmenes se recuperarán ya que la decisión de postergar la operación solo se fundará en cuestiones de especulación (como ocurre en los mercados normalmente) y no a cuestiones de incertidumbre o falta de información para la toma de decisión.
El autor es Contador Público y Especialista en Finanzas (UNR) // Martillero Público y Corredor Inmobiliario (UCA)
Mail: geroalbornoz@gmail.com TW: @geroalbornoz
