Núñez: el boom de inversiones y los frenos a la reconversión de oficinas vacías en CABA

El microcentro porteño enfrenta una creciente vacancia de oficinas desde la pandemia, impulsada por el teletrabajo y la no vuelta de muchas empresas. Paradójicamente, esta zona, con alta conectividad, presenta hoy los metros cuadrados más económicos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). La posibilidad de comprar barato y reconvertir estos espacios en viviendas es una pregunta recurrente entre inversores, pero la respuesta es compleja y a menudo desfavorable.

Los principales impedimentos para llevar a cabo estas reconversiones son de índole legal y técnica. En primer lugar, el Código Urbanístico de CABA debe permitir el uso residencial en la parcela en cuestión, aunque este punto suele ser menos problemático en las áreas de mayor vacancia. El verdadero obstáculo reside en los reglamentos de copropiedad, que exigen unanimidad para modificar el uso de las unidades. La resistencia de un solo propietario puede paralizar cualquier intento de cambio, especialmente si implica un aumento en las expensas. El desarrollador inmobiliario Iván Briones señala que, bajo la normativa actual, es "casi imposible" modificar el uso de las propiedades sin una intervención legislativa que modifique las mayorías requeridas.

Incluso superados los obstáculos legales, las exigencias del Código de Edificación imponen requisitos técnicos que reducen la rentabilidad. Las unidades residenciales demandan ventilación e iluminación natural en cada dormitorio, algo que las plantas de oficinas, a menudo grandes espacios abiertos con ventanas perimetrales, no cumplen. La creación de patios interiores para cumplir estos estándares implica romper losas y perder superficie vendible. Un edificio de 1000 m² de oficinas podría resultar en apenas 600 m² de superficie residencial efectiva tras descontar patios, núcleos de circulación y espacios de servicio. Además, la instalación de baños y cocinas individuales en cada departamento, a diferencia de las instalaciones sanitarias colectivas de las oficinas, eleva significativamente los costos de obra.

Los números del negocio tampoco son alentadores. El costo de reconvertir una oficina en vivienda oscila entre u$s 600 y u$s 1.000 por metro cuadrado, sumado al precio de compra. Si el inmueble se adquirió a u$s 500 por m², el costo total supera los u$s 1.500 por m² antes de obtener retorno, y esto calculado sobre la superficie original, no la reducida. Briones advierte que los propietarios actuales de oficinas que deseen reconvertir "van a tener que asumir la pérdida de tener que vender realmente muy barato para que tenga sentido". El perfil del comprador potencial en el microcentro, en general de clase media sin acceso a crédito hipotecario, agrava la situación, haciendo que el negocio sea viable solo en casos de precios de compra extremadamente bajos o edificios con un único propietario.