Hay que reconocer que la propensión de la gente a invertir en ladrillos ha disminuido, lo que sucede es que en los últimos años aparecieron dos grandes protagonistas, los grandes proyectos y los emprendimientos de bajo costo con buenas posibilidades de financiamiento. Los primeros ya no están, y el vacío se siente.
Las grandes obras en Rosario aún se mantienen y siguen evolucionando, sin embargo, esta continuidad no es producto del contexto actual sino resultado del esfuerzo de los desarrolladores de no parar las obras. Desde 2011 se vio una merma en los anuncios de los mega proyectos, pero es difícil notarlo a simple vista porque aún vemos la cola que dejó la buena cosecha de los ocho años anteriores, por esto el mejor termómetro para medir el estado de la actividad termina siendo la puesta en marcha y no las construcciones en sí.
La nota positiva de este análisis, es la aparición de un nuevo actor que puede llegar a encabezar un re impulso del sector inmobiliario. Todo el mega universo de clase media en la Argentina, fue el gran ausente del desarrollo inmobiliario del gobierno kirchnerista. Ni siquiera en los primeros ocho años de gestión, donde el contexto para el real estate fue muy favorable, la clase media fue destinataria de políticas gubernamentales de vivienda.
Este contexto sirvió de caldo de cultivo para que hoy la demanda de este segmento de la sociedad sea fuerte. La clase media gana bien, pero no tiene los u$s100.000 todos juntos para poder mudarse a una casa propia, y acá tenemos toda una generación con la necesidad de independencia y sin un techo propio.
Es así, que la realidad de esta población emerge como un mercado prometedor y susceptible de nuevas inversiones, donde la clave será la cretividad de los desarrollos y la financiación a largo plazo.
En Córdoba, por ejemplo, se ha desarrollado una modalidad que permite la compra de propiedades a 10 años, en pesos y a tasa 0%. La misma consiste en el concepto de círculo cerrado de ahorro previo que suele utilizarse en la compra de automóviles. Alguien tiene un terreno y proyecta hacer en él cuatro torres. Hace una, cuando la termina hace la segunda y así sucesivamente. El desarrollador lanza el proyecto en el año cero, se lo cobra a todos en 120 meses y con la plata de todos hace el edificio de todos, con la particularidad de que hay un 25% de los inversores que llegan a obtener su casa en el año diez.
Existe, entonces, una demanda insatisfecha muy fuerte desde hace años que no tiene oferta de un producto acorde a sus capacidades adquisitivas. Quien sepa capitalizar este actor de la mano de una buena financiación, como el modelo cordobés, en un contexto como el de Rosario, puede encontrar un modelo de negocio sumamente atractivo. La inserción de la clase media en el mercado inmobiliario generará un potencial increíble dentro de la actividad.
_____________________________________________________________________________________________
El autor es Arquitecto, Máster en finanzas, Director de CBA Compañía de Buenos Aires (firma dedicada a inversiones inmobiliarias en Argentina, cuenta como accionista y sponsor principal a Pampa Energía S.A., uno de los grupos empresarios más importantes y solventes del país). Previamente: consultor y asesor de las principales compañías de desarrollos inmobiliarios, entre las cuales se destacan Irsa, Dypsa, Raghsa, G&D, KAS, etc. Participación en la organización y estructuración de varios de los más ambiciosos proyectos de Puerto Madero.
Actividad académica: coordinador de los Postgrados de Real Estate de la Universidad Torcuato Di Tella y del Eseade. Profesor del Master en Dirección de Empresas Inmobiliarias MDI del Politécnico de Madrid y del Master de Economía Urbana (MEU) de la Universidad Torcuato Di Tella. Autor de los siguientes libros: “Desarrollos Inmobiliarios Exitosos”, “Las Claves del éxito en los proyectos inmobiliarios”, “De arquitecto a desarrollador” y "El arte de financiar proyectos inmobiliarios", todos de de la Editorial BRE.
Ex Gerente de Negocios Inmobiliarios de Banco Comafi, ex Gerente de Consultoría de RED S.A., ex Business Development Associate de Fortune Intl, La Florida, EEUU.
