En estos días post – blanqueo y en un país donde 7 de cada 10 argentinos invierten en propiedades o dólares, la pregunta es: ¿Están baratas o caras las propiedades?
La realidad es que en dólares, tomando una seríe desde 1977, están en niveles casi máximos. ¿Cuál sería el precio justo?
Uno podría ser el «Price /Earning» de las propiedades. Con un rendimiento anual del 3%, el P/E sobre ganancias actuales y también futuras es 33. La pregunta es: alguien compra una acción con un P/E de 33 cuando tiene casi nulas probabilidades de crecimiento? ¿Cuántas acciones del Merval tienen es P/E?
Por otra parte, la valuación de los inmuebles por descuento de flujo de fondos está hecha a una tasa de descuento del 3%. Casi la tasa del tesoro americano a 30 años. ¿No convendría tener ese bono libre de riesgo?
Y para tomar riesgo argentino, ¿No convendría tener un bonar 24 o un Dicount con tasas que oscilan entre 4,5% y 7%?
Obviamente existe una correlación directa entre tasas de interés reales negativas y valor de las propiedades, pero no parece ser el caso actual.
¿Esto implica que los precios vayan a bajar? No necesariamente. Como dijo Isaac Newton en 1720 «puedo calcular los movimientos de los cuerpos divinos, pero no la locura de la gente».
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