El tener un inmueble (o varios) como inversión es el sueño de muchos argentinos que anhelan las bondades de un ingreso continuo que brinda el cobro del alquiler mensual, con la capitalización de los billetes (dólares, euros, pesos, cedines, etc.) cedidos en el objetivo de detentar su propiedad.
El alquiler mensual obtenido, encuadra dentro de un concepto financiero de amplia difusión en autores más bien contemporáneos, denominado “ingresos pasivos”. Esto quiere decir la posibilidad de recibir un flujo positivo de dinero sin la necesidad de tener que prestar un servicio o mano de obra a fines de obtener el mismo (ahondaremos más sobre este tema en futuros artículos)
Perfil del Inversor (o de la inversión)
Generalmente el perfil (de exposición al riesgo) del inversor en inmuebles o ladrillos es de “conservador” a “moderado”. Esto quiere decir que tiene una tolerancia baja o, a lo sumo, media con respecto al Riesgo.
A su vez, este concepto debe interpretarse en base a la teoría financiera que indica que el Riesgo asumido en una inversión financiera tendrá una relación directamente proporcional con respecto a la Rentabilidad esperada.
Poniendo estos conceptos sobre la mesa, debemos decir que un inversor con perfil conservador o moderado pretenderá una baja o intermedia exposición al riesgo y, por ende, obtendrá una baja o intermedia Rentabilidad.
Pagás un inmueble y te dan dos rentabilidades:
i. Renta o Alquiler
Es el importe en dinero que recibimos mensualmente, por brindar el uso y goce del bien inmueble. Este importe es fijo por un cierto período de tiempo (generalmente por un plazo anual). El importe neto (de gastos de inmobiliaria, bancarios, impuestos o servicios a cargo del propietario, etc) que se percibe puede utilizarse para calcular la rentabilidad, dividiéndolo por el valor del inmueble al momento del análisis.
Resumiendo:
Alquiler neto de Gastos
Rentabilidad por alquiler (*) = —————————————–
Valor del Inmueble
(*) Fórmula de rentabilidad anual de un pago perpetuo
ii. Variación del Valor (o Precio) del activo
El valor por cada metro cuadrado del inmueble es de esperar que sea alcanzado, con el paso de un tiempo de maduración razonable de la inversión, por un alza en su cotización que representará una mejoría en la situación patrimonial de su propietario.
Debemos decir que la cotización siempre la brindará el Mercado. En el valor del inmueble no influyen valores afectivos, históricos y mucho menos el precio que el inversor haya abonado al momento de hacer la compra del inmueble. La obtención del Valor de Mercado deberá obtenerse en base a la tasación de uno o varios profesionales inmobiliarios ya que los precios no se forman en el ámbito de un mercado de competencia perfecta tal y como ocurre en el caso de los títulos públicos o acciones que cotizan en los mercados de valores.
Situación Actual del Mercado Argentino
El mercado inmobiliario se divide por finalidad del uso del inmueble (residencial, comercial, industrial, etc.) y por ubicación de los mismos.
Es por ello que para brindar un análisis con un razonable nivel de aproximación nos centraremos en departamentos usados de 2/3 ambientes urbanos utilizando información reciente brindada por la consultora especializada en real estate, reporte inmobiliario.
Podemos destacar tres fenómenos evidentemente relacionados entre ellos
En primer lugar, se visualiza en un análisis de precios de los departamentos ( medidos en dólares), que los mismos han descendido desde un máximo alcanzado en el año 2011.
Disponible en : http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article2845-precios-de-departamentos-en-el-interior-de-argentina.html
Cabe destacar que, las cotizaciones en pesos intentan seguir a los valores en dólar libre, con lo cual, en moneda nacional se verifica que los valores de los departamentos han aumentado considerablemente. Asimismo, estos valores van incorporando el efecto inflacionario de los costos de construcción.
Por otro lado, la rentabilidad anual por alquiler (bruta y neta, medida porcentaje anual en pesos) se encuentra en valores mínimos desde la década del 1980 (medida como porcentaje sobre el valor del inmueble)
Disponible en : http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article2839-rentabilidad-por-alquiler-en-piso-historico.html
Por último, el alquiler (medido en pesos) mantiene un incremento año a año con un porcentaje que se acerca al incremento salarial y que actualmente ronda entre el 20% y 28% (sujeto a negociación particular entre propietario e inquilino).
Disponible en: http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article2783-valores-alquileres-por-localidad.html
Conclusión / Opinión
Analizamos cada factor de nuestra fórmula de rentabilidad (simple pero efectiva), aclarando que nos centraremos en valores en pesos.
– Valores de inmuebles (denominador en la fórmula de rentabilidad): en pesos han incrementado sus valores de referencia, al verificarse incrementos en la cotización de dólar libre.
– Alquiler (numerador en la fórmula): en pesos también se ha incrementado, siguiendo negociaciones privadas que tienen como límite razonable el incremento en el nivel salarial.
– Rentabilidad: el descenso observado es claramente resultado de que el aumento relativo en el importe del denominador es superior al incremento del numerador.
La teoría financiera indica que, a menor tasa de retorno, es menor el riesgo de la inversión. La inversión en inmuebles para renta tiene un riesgo operativo estable (incumplimientos por parte del inquilino, roturas o reparaciones extraordinarias a realizar en el inmueble, etc.) en definitiva, la reducción de la rentabilidad (y el riesgo) se explica únicamente en el aumento del precio del activo que se ha logrado en estos años.
A futuro, es de esperar que la rentabilidad, luego encontrar su piso, retorne a valores más elevados y, como surge de este análisis, para que ello ocurra se deberá invertir la relación de variaciones relativa entre los valores del alquiler y el predio de cotización de las propiedades.
No será un proceso automático, con lo cual es tiempo de estar atentos como inversores y aprovechar las oportunidades que el mercado irá brindando.
El autor es Contador Público y Especialista en Finanzas (UNR) // Martillero Público y Corredor Inmobiliario (UCA)
Mail: geroalbornoz@gmail.com TW: @geroalbornoz
