El BCRA reglamentó las Unidades de Vivienda (UVI), un método de indexación que mantiene el valor constante de la cuota pero facilita el acceso. De hecho, la cuota inicial es 60% inferior a la que se paga en los pocos planes a tasa fija vigentes. Seis bancos los ofrecen.
A partir del lunes media docena de bancos empezará a ofrecer créditos hipotecarios «a la chilena», a una cuota inicial 60% menor a la que se paga en los pocos planes a tasa fija vigentes en el mercado. Las entidades acordaron con el Banco Central (BCRA) adoptar una unidad indexada bautizada como «Unidad de Vivienda» (UVI) que ajusta mes a mes el valor de la cuota de acuerdo a la evolución de la inflación y que sirve tanto para préstamos como para depósitos. La clave es que hace caer el ingreso mínimo necesario para calificar y evita que los bancos sufran la licuación de la cuota.
Los primeros seis bancos en adoptar el sistema son Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.
En las entidades se mostraban ayer esperanzados respecto a la posibilidad de que las familias argentinas adopten esta modalidad crediticia una vez que se familiaricen con ella. «El público arrancará con cautela, pero se irá enganchando cuando advierta que califica para montos a los que antes no alcanzaba» dijo ayer en un comunicado Juan Curutchet, titular del Banco Provincia.
Las UVI están inspiradas en el sistema de Unidades de Fomento (UF) que funciona desde la década de 1960 en Chile y que también fue adoptada en otros países, por ejemplo Uruguay. En Chile la UF cumple una función similar al dólar en la Argentina: los precios de las propiedades muchas veces se calculan y publican en UF, ya que el valor en pesos chilenos de esa unidad de cuenta varía, pero la cantidad de unidades a la que se tasa un inmueble es más estable. Aunque están pensadas para la compra de viviendas, los bancos serán libres de ofrecer créditos prendarios y personales con UVI.
En Chile el crédito hipotecario equivale al 18% del PBI, en la Argentina no llega al 1%. El valor de la UVI fue establecido en $ 14,053 para el 31 de enero pasado por la entidad que conduce Federico Sturzenegger.
El número no es caprichoso, parte de la estimación del promedio ponderado del valor del metro cuadrado en seis ciudades del país y que dio $ 14.053 (algo menos de u$s 1000 por metro cuadrado). A partir de ese precio original, el valor en de la UVI se irá actualizando a diario en la Web del BCRA en base a la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).
El CER es una excepción a la cláusula de la Ley de Convertibilidad que prohibe la indexación de contratos, y es aplicable sólo a sector financiero. Aunque útil a nivel técnico y legal, el índice fue víctima de la intervención del Indec iniciada en 2007 ya que depende del manipulado índice de precios al consumidor. Recientemente volvió al centro de la escena cuando la administración actual decidió en forma sorpresiva abandonar la medición de precios que elabora la Ciudad de Buenos Aires para su confección para reemplazarla por el índice de San Luis.
En principio, los bancos que se sumaron a la iniciativa van a ofrecer los créditos a una tasa fija de entre el 4% y el 7% anual y a plazos de 15 años (uno ofrecerá a 20 años) y por monto máximos de $ 1,5 millón. No se trata de un plan de crédito hipotecario, el BCRA sólo crea la unidad. Los bancos son libres de imponer la tasa, plazo y condiciones que deseen.
El concepto no será fácil de digerir para un consumidor argentino acostumbrado a cuotas fijas altas al principio pero que se abaratan con el tiempo, porque si bien la tasa no varía la cuota crece junto a los precios.
La ventaja para el tomador de crédito es que es más fácil acceder. En un comunicado distribuido ayer el BCRA ejemplificó esto: «Asumiendo una relación de cuota ingreso del 30%, en el crédito estándar para un monto de $ 1 millón se necesita un ingreso mensual de $ 68.609. En el préstamo con UVI el ingreso mensual requerido es de $ 26.855.» La cuota inicial, para ese ejemplo, estaría en los $ 8000 el primer mes y terminaría encima de los $ 20.000 en la cuota número 176 si es que la inflación sigue el camino esperado por el ministro de Hacienda, Alfonso Prat Gay.
La intención es que la cuota siempre represente la misma porción de los ingresos del tomador. El riesgo para el usuario es que la inflación se dispare. Para ello los bancos estarán obligados a ofrecer a los clientes extensiones del plazo del crédito siempre que el cer avance 10% más que el coeficiente de variación salarial. En la entidad señalaban ayer que la iniciativa «permite ahorrar en metros cuadrados». Esto es porque los bancos, a la par de los préstamos, ofrecerán hacer plazos fijos ajustados con UVI a no menos de 180 días que permitirían blindar los ahorros frente a los precios.
Para los bancos, el riesgo de este mecanismo está en el descalce de plazos. El 88% de los depósitos en manos de los bancos están colocados a menos de 60 días de plazo, mientras que los créditos hipotecarios no tienen mayor sentido de ser a plazos menores a los 10 años. Las entidades que se comprometieron a adoptar el sistema asumirán ese riesgo, pero tienen posibles garantes. Aunque en un principio no participaría, la ANSeS participó en las charlas para la creación de las UVI y estaría dispuesta a comprarles parte de la cartera a los bancos. La esperanza oficial es que aseguradoras, fondos comunes de inversión y otros inversores institucionales muestren interés por esos activos a largo plazo.
Enojo en el cobismo
El ex vicepresidente y actual senador por Mendoza, Julio Cobos, presentó el miércoles un proyecto de ley en el que trabaja desde 2013 del cual surge el nombre de UVI, que ayer resultó desairado.
El anuncio de ayer tomó por sorpresa al senador radical, particularmente enojado con su correligionario vicepresidente de la autoridad, Lucas Llach, impulsor de la iniciativa.
