La vuelta de los créditos hipotecarios facilita hacerse de una propiedad, y aunque aún restan ajustes para desarrolladores, el momento de “ponerse manos a la obra” está latente.
Cambios positivos. Dos palabras para reforzar toda una realidad que el sector del mercado inmobiliario viene experimentando en los últimos tiempos.
Para analizar el contexto en profundidad y develar cuáles son las mejores opciones de inversión, un panel de lujo integrado por Damián Tabakman, rector de EN Real Estate y presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate (APPI), Marcelo Gustafsson, presidente de la Corporación de Empresas Inmobiliarias de Rosario (CEIR), Daniel Mintzer, fundador de G&D Developers y Franco Gagliardo, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción delegación Rosario, se dieron cita en Expo Inversiones Rosario 2017 frente a un colmado centro de convenciones del Complejo City Center.
El momento es uno de cambios, positivos en su mayoría, coincidieron los participantes del panel y dieron la bienvenida a una reconfiguración del sector que se encuentra en proceso debido a la reaparición de los préstamos hipotecarios con cuotas similares a las de un alquiler, pese a que el inmueble continúa en desventaja con el sector financiero y su jugadora estrella, la Lebac.
“Hay un gran cambio con respecto a los últimos 10 años” analizó Marcelo Gustafsson, agregando que “hoy de cada 10 consultas, 7 son dirigidas a la compra con un préstamo hipotecario y si bien el Plan Procrear generó algo de movimiento, esto es mucho mayor”.
“Es un gran momento de créditos y el Banco Nación es el que activa otorgando 5 o 6 de cada 10” dijo.
Y si bien Gustafsson también tocó la otra campana al detallar que sólo 3 de cada 10 consultas llegan a materializarse, apuntando a los tiempos de las operaciones y a las exigencias de los bancos como principales causas de las caídas, se está comenzando a vislumbrar un acortamiento de los tiempos en el otorgamiento de los créditos.
Por su parte, Franco Gagliardo también recibió con los brazos abiertos este cambio de paradigma al que espera que “haya llegado para quedarse”.
“Sabemos que estos créditos son la única forma que tiene el sector medio para acceder a una vivienda” dijo, y agregó que en Rosario hay un déficit de 100.000 viviendas por año y el ritmo de la construcción no alcanza a igualar esa velocidad de la demanda. “Se está agotando el stock, especialmente de viviendas de 2 dormitorios. Desde la Cámara de la Construcción tenemos que ayudar en la oferta porque si se agotan las viviendas, suben los precios y comienzan los problemas en el mercado” expresó con preocupación.
¿A dónde apuntan los desarrolladores?
El objetivo parece ser valorizar los terrenos y ser eficaz en los desarrollos, generando grandes emprendimientos para bajar costos, pensando al mismo tiempo en vender a quienes hoy pueden pagar un crédito con un monto cercano a los de un alquiler mensual.
“No pienso que vaya a ser un boom, y espero que así sea porque los booms siempre terminan mal” bromeó Gagliardo. “Espero que sea un crecimiento sostenido” dijo.
Los desarrolladores tienen hoy una gran oportunidad de ponerse “manos a la obra” a través de los créditos del Banco Nación a 4 o 5 años desde el pozo hasta que el departamento llega a ser escriturable, herramienta que los bancos privados aún tienen dentro de su cartera de ofertas.
Los protagonistas también saben que hoy la demanda de emprendimientos “Premium” es “fría” debido a que la expectativa está en los créditos y también en las altas tasas que ofrecen las Lebac. “Hoy la gente espera porque están ganando en otro lado, pero el ladrillo siempre es una buena elección” dicen y explican que las ventas son casi exclusivas a aquellos compradores que realmente necesitan el inmueble. “El que puede esperar, espera”.
Daniel Mintzer, fundador de G&D Developers, fue claro al analizar al mercado inmobiliario por sus buenas y sus malas.
“Es cierto que no hay liquidez inmediata y los tiempos de construcción son largos, pero la inversión con el paso del tiempo tiene sentido” aclaró para luego aportar que “hoy en el mercado hay muchas y buenas oportunidades por la creciente demanda y la poca oferta”.
Dicen que una verdad no duele y ahí puso la palabra Mintzer dirigiéndose a los asistentes: “si piensan en la semana o el mes que viene, no entren en el mercado inmobiliario, pero si piensan a futuro, si piensan en sus hijos, háganlo que es una inversión segura”. Según Mintzer la tendencia de creciente demanda y escasa oferta es clara, creciente y sostenible por lo que los precios seguirán su escalada. “Somos el “hace un año dentro de un año” bromeó y agregó que pese a competir con las Lebac el sector sigue vendiendo.
Mientras que en Buenos Aires el sector Premium parece ser “a prueba de balas”, en los emprendimientos destinados al sector medio la tarea requiere un poco más de atención. En Rosario, la situación es diferente ya que, además de no tener un sector súper Premium como en la capital del país, el sector Premium tampoco está recibiendo una alta demanda.
Franco Gagliardo acudió a una frase grabada a fuego en el imaginario social argentino y lo dijo en voz alta: “a mediano y largo plazo, el ladrillo y la tierra es la mejor inversión” y se mostró optimista con el momento y su proyección, pero subrayó que todo “depende de los tiempos y los deseos del inversor” ya que, si bien la renta quizás puede ser más baja, sí será sostenida.
Por el lado de los desarrolladores, Gagliardo está seguro que “este aluvión de créditos hipotecarios tiene que chorrear a la inversión, a generar mano de obra” porque llegará el momento de que se tendrá que salir a saldar la demanda y esa es una oportunidad para la aparición de nuevos desarrolladores que hoy cuentan con nuevas tecnologías que les permiten construir mejor, más rápido y más barato.
“Hoy todo parece indicar que la tendencia llevará al inquilino a convertirse en propietario, pero los bancos tendrán que ajustar su lugar para facilitar créditos para desarrolladores hipotecario”.
La alta y sostenida demanda empujará por cierto a nuevos desarrollos que hoy se enmarcan dentro de un ánimo de estabilidad y reacomodamiento que seguramente acercarán cada vez más el interés de los activos argentinos.
Las conclusiones finales estuvieron a cargo de Damian Tabakman, rector de EN Real Estate y presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate (APPI) quien apeló a que pese a ir hoy detrás de las Lebacs, la inversión inmobiliaria tiene grabada a fuego la definición de “inversión segura”. Más teniendo en cuenta que, según todos los pronósticos, las exorbitantes tasas que ofrecen las letras tenderán a normalizarse.
“Hoy hay un clima de oportunidad, y un buen inversor inteligente lo tiene que estar viendo” manifestó. La coyuntura muestra que la demanda está en plena expansión debido a que los bancos se encuentran otorgando una alta cantidad de préstamos hipotecarios y para desarrolladores, mientras que en el mercado la menor oferta está marcada por el poco stock y la poca construcción. “¿Más claro hay que echarle agua, no?”
